建发房产拟发行48.8亿元公司债，募集资金拟用于偿还或回售债券

　　澎湃新闻记者 庞静涛

　　据上海证券交易所12月18日消息，建发股份(600153.SH)控股的建发房地产集团有限公司拟发行48.8亿元公司债，期限为不超过10年(含10年)，募集资金拟全部用于偿还到期或回售公司债券本金。目前，该项目状态为已受理。

　　募集说明显示，最近三年及今年前9月，建发房产合并口径资产负债率分别为78.26%、78.16%、76.05%和76.21%；扣除合同负债(预收款项)后的资产负债率分别为49.13%、41.82%、36.63%和31.37%。

　　发行人的短期债务包括短期借款及一年内到期的非流动负债。最近三年及今年前9月，发行人短期债务期末余额分别为81.98亿元、99.15亿元、69.36亿元和53.65亿元，短期债务占有息负债的比例分别为12.01%、11.96%、8.16%和7.13%。

　　2020-2022年及2023年1-9月，建发房产经营性现金净流量金额分别为59.29亿元、27.87亿元、28.22亿元、64.89亿元和241.89亿元。主要是近三年公司经营活动净现金流持续净流入，但净流入规模有一定波动，主要是发行人前期采取逆周期投资策略，业务规模持续扩张，项目开发速度加大，导致经营活动现金流入增长速度慢于经营活动现金流出速度，而后期随着项目去化，经营活动现金流入增长速度快于经营活动现金流出速度，从而呈现出经营活动现金净流入有一定波动的趋势。公司经营活动净现金流不能完全覆盖投资需求，对融资较为依赖，若未来经营活动现金流净额持续波动且融资出现障碍可能对发行人生产经营活动产生不利影响。

　　截至2023年9月末，建发房产所有权受限资产账面价值合计463亿元，占2023年9月末资产总额的9.45%。

　　最近三年及今年前9月，发行人业务毛利率分别为23.32%、18.91%、16.88%和14.27%，其中房地产开发业务的毛利率分别为18.04%、16.60%、14.89%和13.25%。最近三年，发行人毛利率呈逐年下降趋势，主要是各结转项目的房屋销售价格、单位成本变动等方面的影响。近年来，受房地产行业持续调控及房地产市场供需关系调整等因素的影响，公司房地产项目的销售单价上涨有限，拿地成本有所上升，公司整体毛利率有所下滑。

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