利率下降可真是牵一发而动全身。

前几天央行下调了新一期LPR，其中5年期利率从3.95%下降到3.85%，一年期利率从3.45%下降到3.35%。

虽然只下调了10个基点，但对银行的影响，对客户的影响都很大。

在LPR下降之后，市场马上出了现了2个连锁反应。

一个是房贷利率继续下降。

在央行宣布下调LPR的第2天，很多大银行都已经开始对房贷利率进行下调。

其中一线城市首套房利率普遍已经下降到3.4%，个别城市甚至下降到3%左右。

截至目前有部分银行首套房利率最低已经下降到2.9%，这已经创最近几十年最低水平了。

另一个是存款利率继续下调。

在贷款利率下降之后，为了维持息差空间，随之而来的是各大银行纷纷下调存款利率。

7月25日，时隔7个月之后，国有六大商业银行同一天纷纷宣布下调存款利率。

其中三年定期和5年定期存款利率都下调了20个基点。

经历这轮利率下调之后，目前六大行最高官方挂牌利率已经下降到1.8%。

但这种连锁反应还没有结束，未来还会延伸到其他业务上面，其中最有可能到来的就是“提前还贷潮”。

最近两年在存贷款利率都持续下降的背景之下，市场已经出现了好几轮提前还贷的热潮。

而大家之所以提前还房贷，主要是存量房贷的利率明显要比增量房贷利率低。

在2022年之前申请的房贷利率普遍都比较高，有个别城市首套房利率基本上都达到5%以上，二套房利率甚至达到6%以上。

但是最近两年在市场利率不断下降的背景之下，很多新增房贷利率越来越低，于是很多客户都纷纷选择提前还房贷。

甚至有很多客户都是通过中介转经营贷的方式实现房贷的置换，从而降低房贷利息。

提前还房贷热潮的到来对银行可不是个好消息。

一直以来房贷都是银行最稳定最可观的利润来源之一。

而且不同于消费贷和经营贷，房贷都是持续几十年，可以源源不断地给银行贡献利润。

有很多银行净利润对房贷的依赖度都达到20%以上。

但是最近两年在提前还房贷热潮的到来之下，很多银行房贷都出现了明显的收缩。

比如2023年，但是六大国有商业银行房贷规模就减少了5000亿。

减少的这些房贷规模，至少影响这些银行未来几十年几千亿的利润。

为了应对这种局面，从客户到银行都希望能够对存量房贷利率进行下调。

在这种背景之下，2023年8月份央行和国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

按通知要求，2023年8月31日之前申请的房贷客户都可以重新跟银行进行利率定价。

在文件出来之后，各大银行也积极发送消息通知客户，很多客户也积极办理了手续，从2024年1月份开始，很多存量客户的房贷率都有了明显的下降。

存量房贷利率下降之后，客户利息下降了，这在一定程度上能够缓解客户提前还房贷的热情。

但谁能想到进入2024年之后，市场上的利率一降再降。

很多银行为了争取到更多的房贷客户都是持续下调贷款利率。

目前绝大多数城市首套房利率都已经下降到3.1%左右，个别地方甚至只有2.9%；即便是二套房，利率也下降到3%~3.5%之间。

面对这种变化，市场有可能迎来新一轮提前还房贷的热潮。

毕竟相对于这些新增房贷利率而言，当前绝大多数存量房贷客户的利率基本上都达到3.8%以上，在一二线城市甚至达到4.2%以上。

这说明目前存量房贷利率跟新增房贷利率有着将近一个百分点的差距，对应的100万贷款利息差距直接达到20万左右。

这可不是小数目。

另外，在贷款利率持续下降的背景下，存款利率也持续下跌，目前大银行官方挂牌存款利率已经跌破2%，把钱放在银行里面已经没有太多的利息。

而且在当前市场流动性比较强的背景之下，理财市场的收益率也并不太可观，最近几个月很多理财的收益率都下降了。

与此同时，当前股市基金等其他理财市场表现也并不太给力。

在这种背景之下，大家手头只有现金潜在的投资收益要比存量房贷的利率更低。

这时候很多手头有钱的客户就可能直接把钱从银行拿出来，然后用于提前还房贷。

即便手头没有钱的客户，也有可能通过置换的方式来降低存量房贷的成本。

很多客户有可能找中介把存量房贷给还掉，然后拿房子去银行抵押做经营性贷款或者消费贷款。

目前这些贷款的利率也只不过3%左右，同样比存量房贷利率低。

如果有大量的客户选择提前还房贷，对银行来说压力是比较大的，银行会更难过。

当前摆在银行面前有两个难题。

一个是房贷持续收缩。

在当前整体楼市表现不佳的背景下，银行新增的房贷并不太乐观，如果存量房贷还继续减少，那银行的房贷规模会受到很大的影响。

另一个是净息差持续收窄。

随着贷款利率的持续下降，银行的净息差也是一降再降，在今年第一季度，商业银行的平均净息差已经下降到1.54%。

随着新一轮降息潮的到来，未来银行的净息差还有可能继续收窄，未来跌破1.3%都不要觉得大惊小怪。

在这种背景之下，银行的营收和利润都会面临很大的增长压力，甚至可能继续下降，尤其是对那些房贷规模比较大的银行影响更大。

比如在今年第一季度，国有六大行当中除了邮储银行营收实现增长之外，其他银行营收都出现了下降。

未来随着净息差下降以及提前还房贷潮的到来，银行的利润估计还有可能面临进一步下降。

这对银行来说是比较被动的，很多银行会越来越难过，甚至可能带来一系列连锁反应。

比如降薪、薪裁、任务更重，加班更多等等。

所以大家要随时做好心理准备，及时调整自己的心态，以应付随时可能带来的一些变化。